Бесплатная консультация понуждение к договору купли продажи квартиры в Москве

По общему правилу граждане свободны в заключении договоров и в реализации своего имущества, в том числе при продаже квартиры: они могут решать, продавать ли им квартиру или нет, выбрать своею волей покупателя.

Тем не менее, бывают ситуации, когда закон обязывает заключить договор купли-продажи квартиры, а значит, дает заинтересованным лицам право понудить собственника к продаже жилья.

Предварительный договор купли-продажи

Самый распространенный случай, когда покупатель имеет право понудить собственника продать ему квартиру – заключение предварительного договора. Такой договор содержит описание имущества (т.е. адрес, площадь квартиры) и указание на обязанность сторон заключить в определенный момент основной договор купли-продажи на перечисленных в предварительном договоре условиях (цена, срок передачи денег и т.п.). Деньги по предварительным договорам не передаются.

Если же документ именуется «предварительным», а оплата в нем предусмотрена, деньги покупателем переданы, то суды считают такой договор не предварительным, а «куплей-продажей с отсрочкой исполнения». То есть, признают покупку фактически совершенной, просто квартира должна быть передана не в момент заключения договора, а позже. Поэтому, если продавец увиливает от ее передачи, необходимо будет требовать не понуждения к заключению договора купли-продажи, а передачи уже купленного имущества.

Вернемся к подлинному предварительном договору. Если продавец не выполняет в установленный договором срок свою обязанность продать квартиру, то покупатель может его к этому принудить, в судебном порядке.

Предъявляя иск о понуждении к заключению договора, необходимо доказать наличие предварительного договора и отказ продавца заключить основной договор.

Продажа доли в квартире

Еще одна ситуация, когда закон дозволяет принудить собственника продать имущество – собственность на ничтожно малую долю в общей квартире.

Это правило предусмотрено п. 4 ст. 252 ГК РФ. Для его реализации необходимо совпадение следующих условий:

• наличие общей долевой собственности на квартиру (несколько собственников одного жилья, которое по факту никак не разделено);
• доля одного из собственников мала по сравнению с долями остальных;
• квартиру невозможно разделить в реальных долях (то есть, организовать самостоятельные жилые помещения, с отдельным входом, санузлом);
• собственник ничтожно малой доли не заинтересован пользоваться квартирой, т.е. не живет в ней, не несет расходы на «коммуналку» и ремонт.

В случае, когда все перечисленные критерии присутствуют, суд вправе вынести решение о продаже доли сособственникам, которые, в свою очередь, оплачивают продавцу компенсацию ее стоимости.